1、南京、苏州按揭贷款利率调降，3月全国平均按揭贷款利率降幅显著
3月16日金融委召开会议及多部委表态后，地产政策上积极托底态度基本确认。3月22日，据财联社报道，南京、苏州两地按揭贷款利率进一步调降，且幅度可观：苏州多家银行首套房按揭贷款比例降至与LPR持平；南京不仅按揭贷款利率调降，二套房贷款政策也明显放松。根据贝壳研究院数据，3月份全国平均首套房按揭贷款利率已降至5.34％，较2月下调13BPs，降幅大幅提升。政策走向持续验证我们判断，预计未来半年内按揭利率将持续调降，且调降空间可观。
2、政策空间可期，政策放松城市能级预计持续提升
我们预计后续地产托底政策将持续出台，且放松城市能级将进一步提升。当前行业基本面恢复并不乐观。根据克尔瑞数据显示，2022年2月行业百强房企销售面积同比下降43％，房企资金情况改善有限，仍面临较大的信用风险。此外行业拿地依旧低迷，统计局数据显示2022年1-2月行业购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-42.3％、-26.7％，地方政府财政压力增长。同期房屋新开工面积1.49亿平米，同比下降12.1％，行业投资仍将面临较大下行压力。考虑销售恢复传导至投资恢复具有时滞，需要行业销售较快恢复，才能在年内传导至投资端起到“稳增长”的作用。另一方面，本轮市场的恢复仍旧需要高能级城市的带动。四五线城市受需求减弱影响，政策效果预计有限，而一线城市调控政策变化将受到较大限制，重点二线城市及强三线城市是市场整体恢复的关键。我们认为重点城市继续因城施策，调控政策预计在“房住不炒”的框架内灵活调整，合理引导房价预期，实现以点带面的市场修复。
3、低效企业持续出清，优质经营企业获长期健康发展机会
“双高”经营模式已被彻底打破，伴随着杠杆率的压降，房企项目层面的容错率大大降低，资金周转的难度显著加大。过去单纯依赖杠杆发展的低效能企业未来或将无法维持原先的经营规模，而优质经营企业得到的政策及金融机构支持力度持续加大，在土地市场的竞争优势将持续放大。考虑人口流动趋势，未来的主要新房市场在人口持续流入的高能级城市群，过去主要经营低能级市场的“双高”企业缺乏市场切入条件，具备高能级城市深耕能力的企业将获得长期的健康发展机会。
4、投资建议
持续看好2022年地产板块配置机会，政策面持续改善，低效产能继续出清，行业格局显著改善。优质企业具备长期估值提升基础。受益标的：（1）保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团等稳健性龙头；（2）新城控股、宝龙商业为代表的商业地产龙头。
风险提示：行业销售恢复不及预期；政策调控超预期变化。
