“工改工”(工业改工业)是指依据国土空间规划，对现状的工业、仓储、物流用地进行升级改造，改造后继续保留为工业、仓储、物流用地。
自2019年出台《广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》后，园改方向正式进入“工改工”“工改新”阶段。随后，省、市又相继出台更多针对性政策，在今年7月15日，增城区发布了《增城区推进存量工业用地高质量利用实施办法》，提出了关于推进“工改工”具体实施细则。
当前，园改多政策交织，理清政策重点，从政策中了解园改发展趋势是“工改工”“工改新”的一大助力。近期，广州市规划和自然资源局增城区分局组织代管国有企业城乡院（广州）有限公司就目前颁布的村级工业园区重要相关政策进行梳理解析，并召开了“工改工”政策交流会。交流会诚意邀请了增城现代农业投资发展集团有限公司，园改项目相关负责人参与，就增城区园改动态、资金扶持、改造模式、改造成本、税务筹划、经济测算等方面进行了详细交流。
交流会从企业的角度出发，了解企业最关注的“工改工”方向，并收集企业方的意见反馈。交流内容主要对“工改工”政策解析为主，梳理政策颁布时间线以及各个政策所强调的特点，将各个政策的重点内容进行汇总及现场解析，总结出“工改工”十大重点调整方向。
工改工十大重点方向
（一）大数据管理
广东省：全面摸清底数。组织开展集聚区土地利用及产业发展情况摸底调查，形成综合信息数据，报备省自然资源厅，并纳入广东省国土空间基础信息平台。
广州市：建立全市统一的村级工业园数据库。各区按统一标准原则，全面掌握村级工业园基础信息，构建全市统一的村级工业园数据库，施行动态更新管理。
增城区：建设综合信息服务平台。通过各方积极主动上报数据，构建高度集成的企业（土地）综合信息全景图；同时发挥平台服务功能，提高服务企业效率。
（二）用地规划调整
1、控规调整:
通用政策：
简化规划编制程序，允许局部修正：对于适宜保留普通工业性质的，但现行控规规划为其他用地性质的村级工业园，允许对控制性详细规划进行局部修正。
“三旧”改造单元规划可作为项目实施依据：“三旧”改造设计控制性详细规划未覆盖的区域，可由规划主管部门组织编制“三旧”改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为规划许可的依据。
2、用地移交：
通用政策：降低无偿移交政府部门，20%的经营性用地转为国有用地后无偿移交政府（低于15亩的，可折算为等价值货币交由政府统筹）
市试点政策：市试点项目完善历史用地手续后，除按规划提供道路、市政配套、公共服务等公益性设施用地外，无需再移交经营性用地给政府。
3、用地置换：
通用政策：推进集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的转换。
4、留用地抵扣：
通用政策：
若村社有留用地指标，可按照1：1抵扣，已抵扣用地一并纳入村自行改造范围。此类项目无需按现状用地面积和毛容积率计算权益面积，且无需对超出权益部分面积进行分配。
市试点政策：
（1）试点项目已纳入标图建库范围内，按照“三旧”用地审批要求，办理集体土地完善转用手续的村集体历史用地，无需抵扣留用地指标；
（2）未纳入标图建库范围，经第二次全国土地调查确定为建设用地但未完善手续的历史遗留建设用地，在符合国土空间总体规划的前提下，可以按规定完善历史遗留建设用地手续，按照历史遗留建设用地面积50%抵扣留用地指标，留用地指标不足的可按留用地管理规定预支。
5、 用地指标和规模：
通用政策：
（1）因缺乏建设用地指标难以完善用地手续、实施成片连片改造的项目，其涉及的新增建设用地指标纳入区安排的乡村振兴用地指标保障范围
（2）对连片改造、发展新型产业等改造项目，通过国土空间规划落实建设用地需求。
市试点政策：
（1）省、市重点项目和重点产业项目的，由市级保障新增建设用地指标；
（2）急需建设且存在规模缺口的，可申请市级预留规模；
（3）其他试点项目涉及使用新增建设用地的，结合全市年度土地利用计划统筹支持。（直接将用地指标纳入市级新增建设用地指标或年度土地利用统筹支持。）
（三）开发强度指标
通用政策：支持新型产业用地的发展。鼓励“链主”企业、“专精特新”企业等申报选址；放宽在工业产业区块内选址的限制条件，由原来不超过单个区块面积的10%调整为不超过各区区块总面积的10%；无污染生产环节的用房还可以按照厂房标准规划和建设。
提高用地效率：
（四）工业提容
通用政策：
（1）包括简化工业用地因增资扩产申请提高容积率的办理手续。
（2）普通工业用地提高容积率不增收土地出让金等。
（3）同时规定调整其他规划指标也在区一级办理，将工业用地的一般建筑限高由40米增加至60米，明确特殊项目开展方案论证的办理程序。
市试点政策：应当通过高水平城市设计提高空间品质、景观风貌，其工业用地容积率原则上不低于3.0，不高于5.0，具体结合项目实际情况研究确定。（提升容积率，试点项目内普通工业用地对标M0政策）
（五）产业配套建筑政策
通用政策：提高工业用地的配套服务水平。将普通工业用地的配套建筑比例提高至15%；同一使用权人位置相邻的工业用地可以统筹规划，集中布局配套设施；利用区块外存量工业用房进行制造业与文创、科技业融合发展的，可享受5年过渡期政策。
市试点政策：试点项目工业用地上可建配套行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%（其中，用于零售、餐饮、宿舍等生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%），且该部分建筑面积不额外计收土地出让金。（从14%提升至30%，对标M0政策）
（六）产业用房分割政策
通用政策：优化产业用房分割转让政策：将“链主”企业、“专精特新”企业建设的产业用房也纳入允许分割转让的范围；基本分割单元增加“间”；原出让合同禁止或未约定产业用房分割转让的，允许符合本办法条的项目重新进行约定；支持各区探索建设工业大厦和高标准厂房，进一步放宽允许分割转让的比例和年限。
市试点政策：市试点项目内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%，高标准厂房和工业大厦分割转让比例不受限制。（产业用房最小登记单元为“间”，未禁止在层内进行分割；而根据《2019年实施意见》，产业用房最小登记单元为层，层内不得再进行分割。）
（七）用地出让模式
通用政策：
（1）允许协议出让。对于纳入“三旧”改造范围的升级改造用地，除政府收购储备后再次供地外，可以协议方式出让。
（2）支持集体和国有建设用地混合改造。对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。
（3）支持土地置换后连片改造。在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。
（4）允许将拆迁安置、移交给政府的公益用地及物业等纳入改造成本。
（5）加大对产业类改造项目支持力度。具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市、县人民政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。
（6）施行“带方案”出让，做到交地即可开工。
（7）土地整合开发，只对单一改造主体签订出让合同（增城区政策）。
（八）产业监管
增城区政策：
（1）开展亩产效益综合评价。每年评价一次，评价方法是依据综合评价得分高低，按3:3:3:1划分ABCD四个挡位，D档将被划为低效用地。
（2）产业监管要求。试点项目中，发展核心区亩均税收为50万/亩；一区多园亩均税收为40万/亩。其他项目发展核心区亩均税收为40万/亩，一区多园亩均税收为30万/亩。其他镇街项目亩均税收为20万/亩。
（九）资金扶持政策
广东省：
1）对于纳入提质增效试点的园区，单个园区给予不超过1500万的资金扶持。
2）实行土地增值税补助政策。自2019年度起，各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，由省按30%的比例核定补助该市。
3）支持年用气量超过1000万立方米的园区施行企业天然气直供。
4）支持创新人才引进，其在珠三角九市缴纳的个人所得税已缴税额超过其按应纳税所得额的15%计算的税额部分，由珠三角九市人民政府给予财政补贴，该补贴免征个人所得税。
广州市：试点项目给予资金支持
（1）达到整治提升环境标准和招商目标的试点项目，按照建设总投资额（剔除土地取得成本）的20%给予一次性奖励，单个园区累计不超过1000万元。
（2）对单位面积产出增长较快的试点园区，择优给予建设运营方一次性奖励，标准为50万元/万平方米，单个园区最高不超过500万元。
增城区：试点项目奖补政策
1. 项目固定投资
2. 招商项目奖励（不含村镇工业集聚区）
3. 达标贡献奖励
4. 搬迁租金补助
（十）环保扶持政策
通用政策：对于在一定时间期限内完善相关环保手续的保留企业，可以依法从轻处罚“未批先建”、“未验先投”的环境违法行为。
推进“工改工”、村镇工业集聚区升级改造，是增城区委、区政府“坚持产业第一，制造业立市”的一项重要举措，也是增城区拓展产业发展空间、增强产业竞争力、加快实现高质量发展的强有力抓手。
产业发展，规划先行。广州市规划和自然资源局增城区分局将积极做好更新项目编制工作，发挥规划引领作用，指导“工改工”项目建设，力促产业转型升级，重塑发展空间，力争为广州推动“工改工”提供增城模式、增城样本。
